司法書士大津新のお仕事ブログ

土地や建物の相続登記（名義変更）はお早めに！

土地や建物（不動産）の所有者が亡くなった場合の相続登記（名義変更）は期限はありませんが早めにしておかないと次のような問題が起こる可能性があります。
・土地や建物を売却したくても前提として相続登記をしないと売却できない。
・二次相続が起きて相続人が増えると話がまとまりにくくなる（遺産分割協議書には相続人全員の実印が必要）。

２年前の５月に父が他界し父名義だった町田の実家の相続登記のために母と兄弟４人集まったのがこの時期でした。当時実家は戸建てで父と母が住んでおりましたので、今後母一人住むには広く、庭に植物が多く管理が大変だったこと等により売却することになりました。長年住んだ実家との別れに寂しい気持ちもありましたが、このとき早めに手続をしたので母は自分に合ったサイズの新居を探せて結果的によかったようです。

そこで、早く相続登記をやっておきたいという方のために以下に一般的な相続登記必要書類を書きます。

◎被相続人（亡くなった方）の必要書類

１．死亡から出生に遡る戸籍謄本（全部事項証明書）・除籍謄本・改製原戸籍謄本
→ １５、６歳まで遡れていれば登記は可能です。遺言書により登記する場合は死亡の記載があるもののみで構いません。
２．住民票除票（死亡の記載のある住民票）又は死亡後の戸籍の附票 （注）

（注）住民票除票又は戸籍の附票の住所が不動産登記記録（登記簿）の甲区（所有権に関する事項）に載っている被相続人（所有者）の住所につながらない場合は、登記済権利証又は登記識別情報通知、固定資産税の納税通知書・課税明細書、不在住証明書（登記上の住所に住所がないことの証明）・不在籍証明書（登記上の住所に本籍がないことの証明）等が必要になります（不動産を管轄する法務局により取り扱いが異なります）。

※戸籍の附票とは？
→ 本籍のある市区町村の役所で取得できる書類で、その本籍にいる間の住所の履歴が記載されています（一方、住民票は基本的に１つ前の住所しか記載されていません）。
不動産の登記名義人住所変更登記や相続登記で不動産を取得した当時から複数回住所を移転している人の住所を現在の住所から登記記録上の住所までつなげる必要があるときに便利です。
また、住民票と同様に不動産を取得した人が所有権移転登記申請等に添付する住所証明書にもなります。

◎相続人の必要書類

１．相続人全員の戸籍謄本（全部事項証明書）又は戸籍抄本（個人事項証明書）
→ 被相続人の死亡後に取得したものである必要があります。遺言書により登記する場合は不動産を相続する人のもののみで構いません。
２．相続人全員の市区町村長発行の印鑑登録証明書
→ 遺産分割協議をせず法定相続分で登記する場合や遺言書により登記する場合は不要です。
３．不動産を相続する人の住民票又は戸籍の附票
４．遺産分割をする場合は遺産分割協議書（当方で作成可能です）
→ 相続人全員の署名と実印の捺印が必要です。
５．登記申請時の年度の固定資産評価証明書又は固定資産税の納税通知書・課税明細書
→ 登記申請にかかる登録免許税の算定に必要です（登録免許税＝評価額の０．４％）。
公衆用道路（私道）等の固定資産税が非課税の土地は課税明細書に載らないので評価証明書が必要です。評価証明書取得の際は相続人であることを証明できる分の戸籍の提示が必要です。評価証明書は原則不動産の所在地の役所で取得できますが、東京２３区の場合は区役所ではなく都税事務所で取得できます（不動産所在地とは別の区の都税事務所でも取得可能）。
６．遺言書がある場合は遺言書
→ 自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認が必要。当方で検認申立代行可能です。
　公正証書遺言があるかどうか不明の場合は全国どこの公証役場でも検索してもらえます。
７．家庭裁判所に相続放棄の申立をした人がいる場合は相続放棄申述受理証明書

※戸籍謄抄本、戸籍の附票、住民票等は当方で不足分を取得することもできますのでお忙しい方や書類が遠方の役所にある場合等ご相談下さい。評価証明書も委任状をいただければ当方で取得可能です。

相続登記をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。ご相談無料です。
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便利なのに意外と知られていない！？照会番号付き登記情報

不動産登記の申請人が会社の場合、原則、代表者の資格を証する書面として会社の登記事項証明書の添付が求められます。しかし、民事法務協会のインターネット登記情報提供サービスで照会番号付きの会社登記情報を取得しておけばこの照会番号と発行年月日を登記申請の際に提供して登記事項証明書の添付を省略することができます（オンライン申請・書面申請どちらでもこの方法が可能）。電子政府の政策の一環で、法務局はこの提供された照会番号が確かにその会社の登記情報かどうかシステムで確認しているわけです。

法務局へ登記事項証明書をわざわざ取りに行くのは手間ですよね。私は不動産売買等の登記の依頼者が会社様の場合「発行３ヶ月内の登記事項証明書（資格証明書）の在庫がないようでしたらこちらで照会番号付きの会社登記情報を取得しましょうか？」と最近は確認するようにしております。実費337円のみなので法務局で登記事項証明書を取るより安いですし結構喜ばれます。ただし、この照会番号は１回しか使えないので登記事項証明書のように法務局から原本を還付してもらいまた使用するといったことはできません。

また、この照会番号付き登記情報は他にも次のような不動産登記のシーンで使えます。

・不動産の登記名義人である会社が商号変更や本店移転をしており登記名義人商号変更登記や住所変更登記を申請する際の登記原因証明情報として照会番号付き会社登記情報を取得しておきその照会番号と発行年月日を提供する

・既に（根）抵当権が設定されている不動産とは別の法務局管轄の不動産に（根）抵当権を共同担保として追加設定する際に添付する（前）登記証明書として既設定の不動産の登記情報を照会番号付きで取得しておきその照会番号と発行年月日を提供する

・住宅用家屋証明書（50㎡以上の一定の条件を満たした住宅を個人が購入する際の登記の登録免許税を大幅に軽減してくれるアイテム）を役所で取得する際に提示する不動産登記事項証明書の代わりに照会番号付きの不動産登記情報を提示する（ただし市区町村によっては照会番号で登記情報を確認するシステムに対応していないので要確認）

利便性のある制度はどんどん増やしていってもらいたいものですね！

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台湾人の戸籍謄本と印鑑証明書の取扱変更

東京法務局の今年３月の発表ですが、
台湾に住んでいる方が日本の不動産を売買したり相続する際の登記手続で必要となる台湾の行政機関（戸政事務所）が発行した戸籍謄本や印鑑証明書について、日本と国交がないという理由で今まで必要とされてきた台湾国内における地方法院の公証人の認証と外交部の認証、日本における台北駐日経済文化代表処の認証が不要になりました。
なお、日本語訳文が今まで通り必要なのは変わりません。
今までこの認証手続（台湾現地２ヶ所、日本１ヶ所）が必要とされてきたために、売買の決済日程が延びたり、相続手続に非常に時間を要していました。
私も台湾人の方の売買・相続どちらも経験があり、白金台にある台北駐日経済文化代表処で認証手続を代理でしたことがありますが、係員がとても細かく苦労しました。
冒頭の通り東京法務局の発表なので、東京以外の道府県の不動産登記案件があった際には念のためその管轄法務局に確認するようにします。